No dia 10 de junho deste ano, entrou em vigor a Lei Federal nº 14.010, que trata do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) no período de pandemia da Covid-19.

No que concerne ao Direito Condominial, restaram sancionados os artigos 12 e 13 da referida lei. O primeiro citado trata da realização de assembleia virtual, ou, na impossibilidade, de prorrogação do mandato do síndico até 30 de outubro deste ano. Já o segundo reforça a obrigatoriedade da prestação de contas, sob pena de destituição do cargo.

Não obstante a segurança jurídica causada pela aprovação da medida, é preciso ressaltar que houve veto presidencial em relação ao artigo 11 do Projeto de Lei nº 1179/2020. Este que concedia ao síndico poderes excepcionais para restringir a utilização das áreas comuns de condomínios, assim como proibir a realização de reuniões e festividades — inclusive nas unidades autônomas — e o uso dos abrigos de veículos por terceiros.

De acordo com a Mensagem nº 33, publicada no Diário Oficial da União na mesma data, o veto presidencial se fundamenta na limitação da vontade dos condôminos, que somente poderia ocorrer mediante deliberação coletiva em sede de assembleia.

Embora o significativo esforço em preservar a soberania das assembleias condominiais, é de ressaltar que as regras vetadas foram elaboradas por competente comissão de juristas, conduzida pelo professor Otávio Luiz Rodrigues Junior, e extensivamente analisadas pelos membros do Congresso Nacional.

A concessão de tais poderes aos síndicos, por tempo determinado, acarretaria em maior autonomia e celeridade na adoção das medidas entendidas como imprescindíveis à diminuição do contágio pelo novo coronavírus, a depender das circunstâncias específicas do Estado e do município onde se situa o condomínio.

Considerando o veto presidencial, a limitação de uso das áreas comuns — tais como piscina, churrasqueiras, academias e entre outras —, assim como a proibição de reuniões nas unidades privativas, ainda que de boa-fé e no intuito único de preservar a vida e a saúde dos condôminos, serão submetidas ao procedimento deliberativo ordinário previsto no Código Civil e nas normas condominiais internas.

Dessa forma, a primeira medida a ser tomada pelo síndico que pretende proibir ou restringir a aglomeração de pessoas nas áreas comuns e privativas do condomínio é a convocação de assembleia, em cujo edital deverá constar expressamente a necessidade de que o tema seja submetido a votação.

Em interpretação extensiva do artigo 12, caput, da Lei nº 14.010/2020, a veiculação do edital de convocação poderá ser realizada por meios eletrônicos, a exemplo de e-mails e aplicativos de mensagens instantâneas, recomendando-se, por cautela, a manutenção e guarda dos respectivos comprovantes de envio a todos os condôminos.

Respeitado o prazo da convocação, a assembleia poderá ser efetuada, igualmente, por intermédio de ferramentas eletrônicas, desde que estas estejam disponíveis aos moradores, levando-se em conta a realidade fática de cada condomínio. 

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou o pedido do grupo OAS para incluir créditos decorrentes de fiança bancária no seu processo de recuperação judicial. A decisão foi unânime.

Segundo o processo, a OAS, antes da protocolização de seu pedido de recuperação, firmou com uma instituição financeira contratos de prestação de fiança para garantir obrigação contraída com terceiros. No entanto, os créditos titularizados pela instituição credora não foram arrolados pelo administrador judicial como sujeitos aos efeitos do processo de recuperação, ao argumento de que se originaram posteriormente ao pedido recuperacional.

A instituição bancária alegou judicialmente que, como as fianças foram firmadas antes da deflagração do processo de recuperação, deveriam compor a relação dos créditos. Os juízos de primeiro e segundo graus não acolheram a alegação, por entenderem que o crédito não existia no momento do pedido de recuperação – o que, nos termos do artigo 49 da Lei 11.101/2005, impede sua sujeição ao processo de soerguimento.

Contra esse entendimento, a OAS interpôs recurso especial, buscando, assim como o banco, a submissão dos créditos da fiança à recuperação.

Marco temporal

A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, explicou que o caputdo artigo 49 da Lei 11.101/2005 estabelece que se sujeitam à recuperação todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. Consequentemente, acrescentou, “não são submetidos aos efeitos do processo de soerguimento aqueles credores cujas obrigações foram constituídas após a data em que o devedor ingressa com o pedido de recuperação”.

Nancy Andrighi destacou que, nos contratos de fiança, o fiador somente se torna credor do afiançado se e quando vier a promover o pagamento de dívida não honrada pelo devedor original da obrigação principal (objeto da garantia). A relatora observou que, no caso, a instituição fiadora apenas passou a ostentar a condição de credora da OAS depois que honrou o débito — e após o pedido de recuperação.

“O fato gerador do crédito titularizado pelo banco em face da recuperanda foi o pagamento que efetuou em razão da inércia da sociedade devedora, obrigação que lhe incumbia em decorrência do contrato de fiança firmado”, declarou a ministra.

Constituição do crédito

De acordo com Nancy Andrighi, a celebração de um contrato de fiança não equivale à realização de uma operação de crédito, pois o instrumento contratual consiste na prestação de uma garantia, que será acionada apenas na hipótese de inadimplemento.

“Na fiança, até que a obrigação garantida não seja descumprida pelo devedor, não há saída de numerário da esfera patrimonial do fiador para a do credor, o que é imprescindível para a constituição de seu crédito contra o afiançado”, ressaltou a ministra.

Como, na data do pedido de recuperação, o banco emitente das cartas-fiança não era titular de créditos contra a sociedade recuperanda, a relatora concluiu que se deve manter o entendimento do acórdão recorrido, que assegurou a extraconcursalidade dos valores correspondentes. Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Muitos contratos serão renegociados por causa da pandemia da Covid-19

O painel de discussão “Equilíbrio contratual e segurança jurídica em tempos de pandemia” fez parte do “1º Congresso Digital Covid-19 Repercussões Jurídicas e Sociais da Pandemia”, evento virtual que será realizado até sexta-feira (31/7), e contou com a participação de João Quinelato, professor de Direito Civil do Ibmec, Patrícia Sampaio, advogada e professora da FGV, e Fernanda Regina Vilares, procuradora da Fazenda Nacional.

Segundo Quinelato, um momento como o atual é propício para o surgimento de espertalhões dispostos a conseguir uma renegociação contratual desnecessária.

“É preciso haver uma vedação ao oportunismo. A pandemia não pode funcionar para que automaticamente haja a interpretação de que a Covid-19 gerou desequilíbrio para toda e qualquer avença”, afirmou o professor. “A legislação é muito criteriosa ao estabelecer os parâmetros para a revisão de um contrato. Afinal, algumas obrigações se tornaram mais onerosas, sim, mas não impossíveis de cumprir.”

Patricia Sampaio, por sua vez, lembrou que a pandemia da Covid-19 obriga o poder público a adotar medidas para socorrer os concessionários, mas com parcimônia. A advogada afirmou que a situação excepcional não deve ser uma desculpa para a falta de transparência na readequação dos contratos.

“É possível adotar medias pontuais para garantir o fluxo de caixa dos contratos, sem prejuízo da revisão contratual. Mas é lógico que isso só vale para contratos em que esteja provado o desequilíbrio, pois é preciso evitar o oportunismo”, opinou ela. “A corrupção, afinal de contas, deve ser combatida com transparência, informação ao público e devido processo administrativo.”

Fernanda Vilares comentou que, embora muitos setores da economia estejam sofrendo bastante com a Covid-19, como o de transportes, alguns têm faturado até mais do que em épocas normais. Por isso, o cuidado do poder público tem de ser redobrado. “Tem muita empresa lucrando com a pandemia, então não podemos tratar o reequilíbrio contratual como algo automático”, disse a procuradora.

Fonte: Revista Consultor Jurídico